О сайте

В 1978 году законодательный орган принял закон, позволяющий оценивать сельскохозяйственные и лесные угодья по текущей стоимости использования вместо рыночной стоимости. Кодекс Алабамы 1975 года определяет рыночную стоимость и стоимость текущего использования как:

• Рыночная стоимость - предполагаемая цена, по которой имущество будет продано при честной добровольной продаже.
• Стоимость текущего использования - стоимость налогооблагаемой собственности, основанная на использовании этой собственности на 1 октября любого налогооблагаемого года; при условии, что не принимается во внимание перспективная стоимость, которую такая собственность могла бы иметь, если бы она была использована для какого-либо другого возможного использования.

Закон, принятый в 1978 году, не предписывал определенного метода для определения стоимости текущего использования. В 1982 году законодательный орган внес поправки в раздел 40-7-25.1, включив в него определенную формулу для расчета стоимости текущего использования. Измененный закон установил конкретные требования для определения ставки капитализации, трех основных сельскохозяйственных культур в Алабаме, затрат на производство и средней цены на целлюлозную древесину. Каждый год Департамент доходов штата Алабама собирает необходимые данные из установленных источников, чтобы рассчитать новую стоимость текущего использования и направить ее окружным налоговым инспекторам.

Over the years, ALDOR has encountered various problems obtaining the necessary data to make the current use calculations. For several years, a capitalization rate was unobtainable due to the Federal Land Bank of New Orleans going into receivership, followed by the Federal Land Bank of Jackson, Mississippi, going into receivership. Finally, the Federal Land Bank of Dallas, Texas, which handles Alabama, agreed to furnish the required rates. The costs of production for row crops must be obtained from the U. S. Department of Agriculture. The USDA does not always publish the costs data in a timely manner, thus causing a delay in determining the current use values of row crops and pastureland.

Многие люди задают вопрос: "Почему стоимость текущего использования сельскохозяйственных земель отделена от рыночной стоимости?". Общее мнение таково, что фермер не должен быть наказан уплатой более высоких налогов на сельскохозяйственные угодья, рыночная стоимость которых основана на спекулятивном использовании собственности для других целей, кроме сельскохозяйственных угодий. Часто рыночная стоимость сельскохозяйственных земель в городе или вблизи него, или в другом развивающемся районе, будет иметь более высокую рыночную стоимость, потому что самое высокое и лучшее использование сельскохозяйственных земель может быть использовано под застройку, торговый центр, промышленную площадку или другое использование, которое приносит более высокую стоимость, чем сельскохозяйственные земли. Оценка текущего использования позволяет оценить сельскохозяйственные земли на основе фактического использования собственности, а не того, каким может быть использование, если собственность будет продана или застроена.

Для получения дополнительной информации, касающейся стоимости текущего использования имущества, отвечающего требованиям класса III, ознакомьтесь с Правилами оценки текущего использования - Департаментские правила, правило 810-4-1-.01 .

Qualifications and Application Procedures

The qualification and application procedures for current use valuation of property in lieu of fair and reasonable market valuation is set out in §40-7-25.1 and §40-7-25.2, Code of Ala. 1975. A property must be Class III (defined as all agricultural, forest, and residential property, and historic buildings and sites) in order for property to qualify for current use valuation:

• Сельскохозяйственная и лесная недвижимость: вся недвижимость, используемая для выращивания, сбора и продажи сельскохозяйственных культур или для кормления, разведения, управления, выращивания, продажи или производства домашнего скота, или для выращивания и продажи древесины и лесных продуктов.
• Жилая недвижимость: только недвижимое имущество, используемое его владельцем исключительно в качестве жилья на одну семью.
• Historic Buildings and Sites: regardless of the use to which such property is put, all buildings or structures (1) determined eligible by the state historic preservation officer for listing on the National Register of Historic Places; or (2) located in a registered historic district and certified by the U.S. Secretary of the Interior as being of historic significance to the district.

Taxpayers interested in obtaining current use valuation must make an application with the county assessing official between October 1 and January 1 of any given year. The application requires a description of the property and a general description of the use to which the property will be put. Aerial photographs may be required for forest property to be considered for current use valuation. The tax assessing official may request any additional information to aid him in determining whether the real property qualifies for current use value. Once current use valuation is granted by the county assessing official, the owner of the property is not required to repeat the application for the subsequent years. Following the sale or other disposition of property valued at current use value, the new owner must apply for current use valuation between October 1 and January 1; otherwise, the property will be valued at its fair and reasonable market value.

Должностное лицо по оценке округа проанализирует заявление, чтобы определить, подходит ли указанная собственность для оценки текущего использования. Для участков площадью пять акров и менее должностное лицо, проводящее оценку, может потребовать предоставления дополнительных данных, таких как планы управления участком от Комиссии по лесному хозяйству штата Алабама.

Откаты

Class III property that has been assessed at a current use value in lieu of fair and reasonable market value, may be subject to the rollback provisions in §40-7-25.3, Code of Ala. 1975, if either one of the two following conditions are met:

• Если после продажи или иного отчуждения имущества, оцененного по стоимости текущего использования, в течение двух лет с даты продажи или иного отчуждения последует преобразование имущества в использование, не соответствующее оценке текущего использования, то будет применяться положение об откате.
• Если налогооблагаемая собственность, оцененная по стоимости текущего использования, переводится в использование, не соответствующее оценке текущего использования, то применяется положение об откате.
  После определения того, что к имуществу применяется положение об откате, должностное лицо, проводящее оценку, должно рассчитать сумму налогов, которая подлежала бы уплате за переоборудованное имущество, если бы вместо стоимости текущего использования использовалась цена продажи или справедливая и разумная рыночная стоимость, в зависимости от того, что больше. Расчет дополнительных налогов производится за три года, предшествующих налоговому году, начинающемуся 1 октября после преобразования имущества. Сумма должна представлять собой дополнительные налоги, подлежащие взиманию по первым оценкам, подготовленным после преобразования собственности.

Section 40-7-25.3, Code of Ala. 1975, states that the rollback will be for a three-year period prior to the October 1 following the conversions. If the property subject to conversion from current use were subject to current use valuation for less than three years, then the rollback would cover only the actual number of years less than three years that the property was subject to current use.

When a rollback becomes apparent, the sales price or market value, whichever is higher, will be used to calculate the additional taxes due. The assessed value will then be calculated using the Class III assessment ratio of 10 percent, not the 20 percent Class II assessment ratio.

Дополнительные налоги, возникающие в результате отката, взимаются с владельца, зарегистрировавшего собственность на 1 октября, следующего за датой преобразования. Таким образом, лицо, вызвавшее преобразование и откат, не может быть лицом, которое платит дополнительные налоги при откате, если собственность сменила владельца в период между преобразованием и датой наложения залога 1 октября.

Существует множество других факторов, влияющих на фактический откат. Должностное лицо округа, проводящее оценку, часто обращается к многочисленным заключениям Генерального прокурора, которые были написаны по этому вопросу, а также внимательно читает соответствующие разделы Кодекса штата Алабама и соответствующие судебные дела.

Для получения дополнительной информации, касающейся стоимости текущего использования имущества, отвечающего требованиям класса III, ознакомьтесь с Правилами оценки текущего использования - Административное правило 810-4-1-.01.

Директива

This directive is issued for the purpose of establishing current use values and the procedures required in §40-7-25.1 through §40-7-25.3, Code of Ala. 1975.