О сайте

В 1978 году законодательный орган принял закон, позволяющий оценивать сельскохозяйственные и лесные угодья по текущей стоимости использования вместо рыночной стоимости. Кодекс Алабамы 1975 года определяет рыночную стоимость и стоимость текущего использования как:

• Рыночная стоимость - предполагаемая цена, по которой имущество будет продано при честной добровольной продаже.
• Стоимость текущего использования - стоимость налогооблагаемой собственности, основанная на использовании этой собственности на 1 октября любого налогооблагаемого года; при условии, что не принимается во внимание перспективная стоимость, которую такая собственность могла бы иметь, если бы она была использована для какого-либо другого возможного использования.

Закон, принятый в 1978 году, не предписывал определенного метода для определения стоимости текущего использования. В 1982 году законодательный орган внес поправки в раздел 40-7-25.1, включив в него определенную формулу для расчета стоимости текущего использования. Измененный закон установил конкретные требования для определения ставки капитализации, трех основных сельскохозяйственных культур в Алабаме, затрат на производство и средней цены на целлюлозную древесину. Каждый год Департамент доходов штата Алабама собирает необходимые данные из установленных источников, чтобы рассчитать новую стоимость текущего использования и направить ее окружным налоговым инспекторам.

На протяжении многих лет департамент сталкивался с различными проблемами при получении необходимых данных для проведения расчетов текущего использования. В течение нескольких лет ставка капитализации была недоступна из-за того, что Федеральный земельный банк Нового Орлеана перешел под опеку, а затем Федеральный земельный банк Джексона Миссисипи перешел под опеку. Наконец, Федеральный земельный банк Далласа, штат Техас, который обслуживает Алабаму, согласился предоставить требуемые ставки. Затраты на производство пропашных культур должны быть получены от Министерства сельского хозяйства США. Министерство сельского хозяйства США не всегда своевременно публикует данные о затратах, что приводит к задержке в определении текущей стоимости использования пропашных культур и пастбищ.

Многие люди задают вопрос: "Почему стоимость текущего использования сельскохозяйственных земель отделена от рыночной стоимости?". Общее мнение таково, что фермер не должен быть наказан уплатой более высоких налогов на сельскохозяйственные угодья, рыночная стоимость которых основана на спекулятивном использовании собственности для других целей, кроме сельскохозяйственных угодий. Часто рыночная стоимость сельскохозяйственных земель в городе или вблизи него, или в другом развивающемся районе, будет иметь более высокую рыночную стоимость, потому что самое высокое и лучшее использование сельскохозяйственных земель может быть использовано под застройку, торговый центр, промышленную площадку или другое использование, которое приносит более высокую стоимость, чем сельскохозяйственные земли. Оценка текущего использования позволяет оценить сельскохозяйственные земли на основе фактического использования собственности, а не того, каким может быть использование, если собственность будет продана или застроена.

Для получения дополнительной информации, касающейся стоимости текущего использования имущества, отвечающего требованиям класса III, ознакомьтесь с Правилами оценки текущего использования - Департаментские правила, правило 810-4-1-.01 .

Квалификация и процедуры подачи заявки

Процедуры квалификации и подачи заявления на оценку текущего использования имущества вместо справедливой и разумной рыночной оценки изложены в разделах 40-7-25.1 и 40-7-25.2. Для получения права на оценку текущего использования недвижимость должна относиться к классу III (к нему относятся все сельскохозяйственные, лесные и жилые объекты, а также исторические здания и объекты):

• Сельскохозяйственная и лесная недвижимость: вся недвижимость, используемая для выращивания, сбора и продажи сельскохозяйственных культур или для кормления, разведения, управления, выращивания, продажи или производства домашнего скота, или для выращивания и продажи древесины и лесных продуктов.
• Жилая недвижимость: только недвижимое имущество, используемое его владельцем исключительно в качестве жилья на одну семью.
• Исторические здания и места: независимо от того, для какого использования используется такая собственность, все здания или сооружения (1) признанные ответственным за сохранение исторического наследия штата подходящими для включения в Национальный реестр исторических мест; или (2) расположенные в зарегистрированном историческом районе и сертифицированные министром внутренних дел США как имеющие историческое значение для района.

Налогоплательщики, заинтересованные в получении оценки текущего использования, должны подать заявление в окружной орган оценки в период с 1 октября по 1 января любого года. В заявлении требуется описание имущества и общее описание использования, для которого будет использоваться имущество. Для рассмотрения лесной собственности на предмет оценки текущего использования могут потребоваться аэрофотоснимки. Налоговый инспектор может запросить любую дополнительную информацию, которая поможет ему определить, подходит ли недвижимость для оценки текущего использования. После получения разрешения на оценку текущего использования от налогового инспектора округа, владелец недвижимости не обязан подавать повторное заявление на последующие годы. После продажи или иного отчуждения имущества, оцененного по текущей стоимости, новый владелец должен подать заявку на оценку текущего использования в период с 1 октября по 1 января, в противном случае имущество будет оценено по справедливой и разумной рыночной стоимости.

Должностное лицо по оценке округа проанализирует заявление, чтобы определить, подходит ли указанная собственность для оценки текущего использования. Для участков площадью пять акров и менее должностное лицо, проводящее оценку, может потребовать предоставления дополнительных данных, таких как планы управления участком от Комиссии по лесному хозяйству штата Алабама.

Откаты

Имущество класса III, которое было оценено по стоимости текущего использования вместо справедливой и разумной рыночной стоимости, может подпадать под действие положений об откате в разделе 40-7-25.3, если выполняется одно из двух следующих условий:

• Если после продажи или иного отчуждения имущества, оцененного по стоимости текущего использования, в течение двух лет с даты продажи или иного отчуждения последует преобразование имущества в использование, не соответствующее оценке текущего использования, то будет применяться положение об откате.
• Если налогооблагаемая собственность, оцененная по стоимости текущего использования, переводится в использование, не соответствующее оценке текущего использования, то применяется положение об откате.
  После определения того, что к имуществу применяется положение об откате, должностное лицо, проводящее оценку, должно рассчитать сумму налогов, которая подлежала бы уплате за переоборудованное имущество, если бы вместо стоимости текущего использования использовалась цена продажи или справедливая и разумная рыночная стоимость, в зависимости от того, что больше. Расчет дополнительных налогов производится за три года, предшествующих налоговому году, начинающемуся 1 октября после преобразования имущества. Сумма должна представлять собой дополнительные налоги, подлежащие взиманию по первым оценкам, подготовленным после преобразования собственности.

Раздел 40-7-25.3 гласит, что откат будет осуществляться за трехлетний период до 1 октября, следующего за конверсией. Если имущество, подлежащее переводу из текущего использования, оценивалось по текущему использованию менее трех лет, то откат будет охватывать только фактическое количество лет, меньшее трех лет, в течение которых имущество использовалось по текущему использованию.

Когда откат становится очевидным, для расчета дополнительных налогов, подлежащих уплате, будет использоваться цена продажи или рыночная стоимость, в зависимости от того, что выше. В этом случае оценочная стоимость будет рассчитываться с использованием коэффициента оценки класса III в размере 10%, а не 20%, как в классе II.

Дополнительные налоги, возникающие в результате отката, взимаются с владельца, зарегистрировавшего собственность на 1 октября, следующего за датой преобразования. Таким образом, лицо, вызвавшее преобразование и откат, не может быть лицом, которое платит дополнительные налоги при откате, если собственность сменила владельца в период между преобразованием и датой наложения залога 1 октября.

Существует множество других факторов, влияющих на фактический откат. Должностное лицо округа, проводящее оценку, часто обращается к многочисленным заключениям Генерального прокурора, которые были написаны по этому вопросу, а также внимательно читает соответствующие разделы Кодекса штата Алабама и соответствующие судебные дела.

Для получения дополнительной информации, касающейся стоимости текущего использования имущества, отвечающего требованиям класса III, ознакомьтесь с Правилами оценки текущего использования - Административное правило 810-4-1-.01.

Директива

Данная директива издана с целью установления стоимости текущего использования и процедур, предусмотренных в разделах 40-7-25.1 - 40-7-25.3 Кодекса штата Алабама 1975 года.