Acerca de

En 1978, la asamblea legislativa aprobó una ley que permitía valorar las tierras agrícolas y madereras por su valor de uso actual en lugar de por su valor de mercado. El Código de Alabama de 1975 define el valor de mercado y el valor de uso actual como:

• Valor de mercado - El precio estimado que tendría la propiedad en una venta voluntaria justa.
• Valor de uso actual - El valor de los bienes imponibles que se basan en el uso que se hace de ellos el 1 de octubre de cualquier año fiscal; siempre que no se tenga en cuenta el valor prospectivo que podrían tener dichos bienes si se les diera otro posible uso.

La ley promulgada en 1978 no prescribía un método fijo para determinar el valor de uso actual. En 1982, la legislatura modificó el Título 40-7-25.1 para incluir una fórmula definitiva para el cálculo de los valores de uso actual. La ley modificada establecía requisitos específicos para determinar las tasas de capitalización, los tres principales cultivos de Alabama, los costes de producción y el precio medio de la madera para pasta. Cada año, el Departamento de Hacienda de Alabama recopila los datos necesarios de las fuentes prescritas para calcular los nuevos valores de uso corriente que se distribuyen a los funcionarios encargados de la evaluación de los impuestos del condado.

A lo largo de los años, el departamento se ha encontrado con diversos problemas para obtener los datos necesarios para realizar los cálculos de uso actual. Durante varios años no se pudo obtener una tasa de capitalización debido a que el Federal Land Bank of New Orleans entró en suspensión de pagos, seguido por el Federal Land Bank of Jackson Mississippi que entró en suspensión de pagos. Finalmente, el Federal Land Bank de Dallas, Texas, que se ocupa de Alabama, aceptó proporcionar los índices requeridos. Los costes de producción de los cultivos en hilera deben obtenerse del Departamento de Agricultura de Estados Unidos. El USDA no siempre publica los datos de los costes a tiempo, lo que provoca un retraso en la determinación de los valores de uso actuales de los cultivos en hilera y los pastos.

Muchas personas se preguntan: "¿Por qué el valor de uso actual de las tierras agrícolas es distinto del valor de mercado?" La opinión general es que un agricultor no debe ser penalizado pagando impuestos más altos por una tierra de cultivo que tiene un valor de mercado basado en el uso especulativo de la propiedad para usos distintos de la agricultura. A menudo, el valor de mercado de las tierras de cultivo situadas en una ciudad o cerca de ella, o en otra zona en desarrollo, tendrá un valor de mercado más elevado porque el mejor y más alto uso de las tierras de cultivo puede ser una subdivisión, un centro comercial, un emplazamiento industrial o cualquier otro uso, que aporta un valor más elevado que el de las tierras de cultivo. La valoración del uso actual permite que la valoración de las tierras de labranza se base en el uso real de la propiedad, y no en el uso que podría tener si se vendiera o desarrollara.

Para obtener más información sobre el valor de uso actual de los bienes de la clase III, consulte la norma 810-4-1-.01 sobre valoración de uso actual, .

Requisitos y procedimientos de solicitud

Los procedimientos de calificación y aplicación para la valoración del uso actual de la propiedad en lugar de la valoración justa y razonable del mercado se establecen en el Título 40-7-25.1 y 40-7-25.2. Una propiedad debe ser de Clase III (definida como toda propiedad agrícola, forestal y residencial, y los edificios y sitios históricos) para que la propiedad pueda calificar para la valoración de uso actual:

• Propiedad agrícola y forestal: todos los bienes inmuebles utilizados para la cría, la cosecha y la venta de cultivos o para la alimentación, la cría, la gestión, la cría, la venta o la producción de ganado, o para el cultivo y la venta de madera y productos forestales.
• Propiedad residencial: sólo bienes inmuebles, utilizados por el propietario de los mismos exclusivamente como vivienda unifamiliar del propietario.
• Edificios y lugares históricos: independientemente del uso que se le dé a dicha propiedad, todos los edificios o estructuras (1) que el funcionario estatal de conservación histórica haya determinado que pueden ser incluidos en el Registro Nacional de Lugares Históricos; o (2) que estén ubicados en un distrito histórico registrado y que el Secretario del Interior de los Estados Unidos haya certificado como de importancia histórica para el distrito.

Los contribuyentes interesados en obtener la valoración del uso actual deben presentar una solicitud al funcionario de valoración del condado entre el 1 de octubre y el 1 de enero de un año determinado. La solicitud requiere una descripción de la propiedad y una descripción general del uso que se le dará a la propiedad. Es posible que se requieran fotografías aéreas para que la propiedad forestal sea considerada para la valoración del uso actual. El funcionario encargado de la valoración de los impuestos puede solicitar cualquier información adicional que le ayude a determinar si el bien inmueble puede optar a la valoración de uso corriente. Una vez que el funcionario de evaluación del condado concede la valoración de uso actual, el propietario de la propiedad no está obligado a repetir la solicitud para los años siguientes. Tras la venta u otro tipo de enajenación de una propiedad valorada al valor de uso actual, el nuevo propietario debe solicitar la valoración de uso actual entre el 1 de octubre y el 1 de enero; de lo contrario, la propiedad se valorará a su valor justo y razonable de mercado.

El funcionario encargado de la evaluación del condado analizará la solicitud para determinar si la propiedad a la que se hace referencia cumple los requisitos para la valoración del uso actual. En las parcelas de cinco acres o menos, el funcionario encargado de la tasación puede exigir la presentación de datos adicionales, como los planes de gestión del sitio de la Comisión Forestal de Alabama.

Rollbacks

Las propiedades de la clase III que hayan sido tasadas a un valor de uso corriente en lugar de un valor de mercado justo y razonable, pueden estar sujetas a las disposiciones de devolución del Título 40-7-25.3 si se cumple una de las dos condiciones siguientes:

• Si la venta u otra enajenación de un bien valorado por su uso actual va seguida de una conversión del bien a un uso no cualificado para la valoración de uso actual, en los dos años siguientes a la fecha de venta u otra enajenación, se aplicará la disposición de reversión.
• Si una propiedad imponible valorada por su uso actual se convierte en un uso no calificado para la valoración de uso actual, entonces se aplicará la disposición de reversión.
  Una vez que se haya determinado que la disposición de reversión se aplica a la propiedad, el funcionario encargado de la evaluación debe calcular la cantidad de impuestos que se habrían tenido que pagar por la propiedad convertida si se hubiera utilizado el precio de venta o el valor justo y razonable de mercado, el que sea mayor, en lugar del valor de uso actual. El cálculo de los impuestos adicionales corresponde a los tres años anteriores al ejercicio fiscal que comienza el 1 de octubre siguiente a la conversión del inmueble. El importe será el de los impuestos adicionales que se cobren sobre las primeras liquidaciones elaboradas después de la transformación del inmueble.

El título 40-7-25.3 establece que la reversión será para un período de tres años anterior al 1 de octubre siguiente a las conversiones. Si la propiedad sujeta a la conversión del uso actual estuvo sujeta a la valoración del uso actual durante menos de tres años, entonces la reversión cubriría sólo el número real de años menos de tres que la propiedad estuvo sujeta al uso actual.

Cuando se produce una devolución, el precio de venta o el valor de mercado, el que sea más alto, se utilizará para calcular los impuestos adicionales debidos. El valor de tasación se calculará entonces utilizando el coeficiente de tasación de la clase III del 10%, y no el coeficiente de tasación de la clase II del 20%.

Los impuestos adicionales resultantes de una reversión se cargan contra el propietario registrado de la propiedad el 1 de octubre siguiente a la fecha de conversión. Por lo tanto, la persona que causó la conversión y la reversión puede no ser la persona que paga los impuestos adicionales de la reversión si la propiedad cambió de dueño entre la conversión y la fecha de gravamen del 1 de octubre.

Hay muchos otros factores que influyen en la reducción real. El funcionario de evaluación del condado a menudo se refiere a las numerosas opiniones del Fiscal General que se han escrito sobre el tema, así como la lectura cuidadosa de las secciones aplicables del Código de Alabama y los casos judiciales relacionados.

Para obtener más información sobre el valor de uso actual de los bienes de la clase III, consulte la norma administrativa 810-4-1-.01 sobre valoración de uso actual.

Directiva

Esta directiva se emite con el propósito de establecer los valores de uso actual y los procedimientos requeridos en el Título 40-7-25.1 a 40-7-25.3, Código de Alabama de 1975.