Acerca de

En 1978, la asamblea legislativa aprobó una ley que permitía valorar las tierras agrícolas y madereras por su valor de uso actual en lugar de por su valor de mercado. El Código de Alabama de 1975 define el valor de mercado y el valor de uso actual como:

• Valor de mercado - El precio estimado que tendría la propiedad en una venta voluntaria justa.
• Valor de uso actual - El valor de los bienes imponibles que se basan en el uso que se hace de ellos el 1 de octubre de cualquier año fiscal; siempre que no se tenga en cuenta el valor prospectivo que podrían tener dichos bienes si se les diera otro posible uso.

La ley promulgada en 1978 no prescribía un método fijo para determinar el valor de uso actual. En 1982, la legislatura modificó el Título 40-7-25.1 para incluir una fórmula definitiva para el cálculo de los valores de uso actual. La ley modificada establecía requisitos específicos para determinar las tasas de capitalización, los tres principales cultivos de Alabama, los costes de producción y el precio medio de la madera para pasta. Cada año, el Departamento de Hacienda de Alabama recopila los datos necesarios de las fuentes prescritas para calcular los nuevos valores de uso corriente que se distribuyen a los funcionarios encargados de la evaluación de los impuestos del condado.

Over the years, ALDOR has encountered various problems obtaining the necessary data to make the current use calculations. For several years, a capitalization rate was unobtainable due to the Federal Land Bank of New Orleans going into receivership, followed by the Federal Land Bank of Jackson, Mississippi, going into receivership. Finally, the Federal Land Bank of Dallas, Texas, which handles Alabama, agreed to furnish the required rates. The costs of production for row crops must be obtained from the U. S. Department of Agriculture. The USDA does not always publish the costs data in a timely manner, thus causing a delay in determining the current use values of row crops and pastureland.

Muchas personas se preguntan: "¿Por qué el valor de uso actual de las tierras agrícolas es distinto del valor de mercado?" La opinión general es que un agricultor no debe ser penalizado pagando impuestos más altos por una tierra de cultivo que tiene un valor de mercado basado en el uso especulativo de la propiedad para usos distintos de la agricultura. A menudo, el valor de mercado de las tierras de cultivo situadas en una ciudad o cerca de ella, o en otra zona en desarrollo, tendrá un valor de mercado más elevado porque el mejor y más alto uso de las tierras de cultivo puede ser una subdivisión, un centro comercial, un emplazamiento industrial o cualquier otro uso, que aporta un valor más elevado que el de las tierras de cultivo. La valoración del uso actual permite que la valoración de las tierras de labranza se base en el uso real de la propiedad, y no en el uso que podría tener si se vendiera o desarrollara.

Para obtener más información sobre el valor de uso actual de los bienes de la clase III, consulte la norma 810-4-1-.01 sobre valoración de uso actual, .

Qualifications and Application Procedures

The qualification and application procedures for current use valuation of property in lieu of fair and reasonable market valuation is set out in §40-7-25.1 and §40-7-25.2, Code of Ala. 1975. A property must be Class III (defined as all agricultural, forest, and residential property, and historic buildings and sites) in order for property to qualify for current use valuation:

• Propiedad agrícola y forestal: todos los bienes inmuebles utilizados para la cría, la cosecha y la venta de cultivos o para la alimentación, la cría, la gestión, la cría, la venta o la producción de ganado, o para el cultivo y la venta de madera y productos forestales.
• Propiedad residencial: sólo bienes inmuebles, utilizados por el propietario de los mismos exclusivamente como vivienda unifamiliar del propietario.
• Historic Buildings and Sites: regardless of the use to which such property is put, all buildings or structures (1) determined eligible by the state historic preservation officer for listing on the National Register of Historic Places; or (2) located in a registered historic district and certified by the U.S. Secretary of the Interior as being of historic significance to the district.

Taxpayers interested in obtaining current use valuation must make an application with the county assessing official between October 1 and January 1 of any given year. The application requires a description of the property and a general description of the use to which the property will be put. Aerial photographs may be required for forest property to be considered for current use valuation. The tax assessing official may request any additional information to aid him in determining whether the real property qualifies for current use value. Once current use valuation is granted by the county assessing official, the owner of the property is not required to repeat the application for the subsequent years. Following the sale or other disposition of property valued at current use value, the new owner must apply for current use valuation between October 1 and January 1; otherwise, the property will be valued at its fair and reasonable market value.

El funcionario encargado de la evaluación del condado analizará la solicitud para determinar si la propiedad a la que se hace referencia cumple los requisitos para la valoración del uso actual. En las parcelas de cinco acres o menos, el funcionario encargado de la tasación puede exigir la presentación de datos adicionales, como los planes de gestión del sitio de la Comisión Forestal de Alabama.

Rollbacks

Class III property that has been assessed at a current use value in lieu of fair and reasonable market value, may be subject to the rollback provisions in §40-7-25.3, Code of Ala. 1975, if either one of the two following conditions are met:

• Si la venta u otra enajenación de un bien valorado por su uso actual va seguida de una conversión del bien a un uso no cualificado para la valoración de uso actual, en los dos años siguientes a la fecha de venta u otra enajenación, se aplicará la disposición de reversión.
• Si una propiedad imponible valorada por su uso actual se convierte en un uso no calificado para la valoración de uso actual, entonces se aplicará la disposición de reversión.
  Una vez que se haya determinado que la disposición de reversión se aplica a la propiedad, el funcionario encargado de la evaluación debe calcular la cantidad de impuestos que se habrían tenido que pagar por la propiedad convertida si se hubiera utilizado el precio de venta o el valor justo y razonable de mercado, el que sea mayor, en lugar del valor de uso actual. El cálculo de los impuestos adicionales corresponde a los tres años anteriores al ejercicio fiscal que comienza el 1 de octubre siguiente a la conversión del inmueble. El importe será el de los impuestos adicionales que se cobren sobre las primeras liquidaciones elaboradas después de la transformación del inmueble.

Section 40-7-25.3, Code of Ala. 1975, states that the rollback will be for a three-year period prior to the October 1 following the conversions. If the property subject to conversion from current use were subject to current use valuation for less than three years, then the rollback would cover only the actual number of years less than three years that the property was subject to current use.

When a rollback becomes apparent, the sales price or market value, whichever is higher, will be used to calculate the additional taxes due. The assessed value will then be calculated using the Class III assessment ratio of 10 percent, not the 20 percent Class II assessment ratio.

Los impuestos adicionales resultantes de una reversión se cargan contra el propietario registrado de la propiedad el 1 de octubre siguiente a la fecha de conversión. Por lo tanto, la persona que causó la conversión y la reversión puede no ser la persona que paga los impuestos adicionales de la reversión si la propiedad cambió de dueño entre la conversión y la fecha de gravamen del 1 de octubre.

Hay muchos otros factores que influyen en la reducción real. El funcionario de evaluación del condado a menudo se refiere a las numerosas opiniones del Fiscal General que se han escrito sobre el tema, así como la lectura cuidadosa de las secciones aplicables del Código de Alabama y los casos judiciales relacionados.

Para obtener más información sobre el valor de uso actual de los bienes de la clase III, consulte la norma administrativa 810-4-1-.01 sobre valoración de uso actual.

Directiva

This directive is issued for the purpose of establishing current use values and the procedures required in §40-7-25.1 through §40-7-25.3, Code of Ala. 1975.