Über

Im Jahr 1978 verabschiedete der Gesetzgeber ein Gesetz, das die Bewertung von landwirtschaftlichen Flächen und Waldflächen zum aktuellen Nutzungswert anstelle des Marktwerts ermöglicht. Der Code of Alabama 1975 definiert den Marktwert und den aktuellen Nutzungswert wie folgt:

• Marktwert - Der geschätzte Preis, den die Immobilie bei einem fairen, freiwilligen Verkauf erzielen würde.
• Gegenwärtiger Nutzungswert - Der Wert des förderfähigen steuerpflichtigen Eigentums auf der Grundlage der Nutzung dieses Eigentums am 1. Oktober eines jeden Steuerjahres, wobei der voraussichtliche Wert, den dieses Eigentum bei einer anderen möglichen Nutzung haben könnte, nicht berücksichtigt wird.

Das 1978 erlassene Gesetz schrieb keine bestimmte Methode zur Ermittlung des aktuellen Nutzungswerts vor. Im Jahr 1982 änderte der Gesetzgeber Titel 40-7-25.1, um eine eindeutige Formel für die Berechnung des aktuellen Nutzungswerts aufzunehmen. Das geänderte Gesetz legte spezifische Anforderungen für die Bestimmung der Kapitalisierungssätze, der drei wichtigsten Nutzpflanzen in Alabama, der Produktionskosten und des Durchschnittspreises für Zellstoffholz fest. Jedes Jahr sammelt das Finanzministerium von Alabama die erforderlichen Daten aus den vorgeschriebenen Quellen, um neue Werte für die laufende Nutzung zu berechnen, die dann an die Steuerbeamten der Bezirke weitergeleitet werden.

Im Laufe der Jahre stieß die Abteilung auf verschiedene Probleme bei der Beschaffung der erforderlichen Daten für die Berechnung der aktuellen Nutzung. Mehrere Jahre lang war es nicht möglich, einen Kapitalisierungssatz zu ermitteln, da die Federal Land Bank of New Orleans und anschließend die Federal Land Bank of Jackson Mississippi unter Konkursverwaltung gestellt wurden. Schließlich erklärte sich die Federal Land Bank of Dallas Texas, die für Alabama zuständig ist, bereit, die erforderlichen Sätze zu liefern. Die Produktionskosten für Reihenkulturen müssen beim US-Landwirtschaftsministerium erfragt werden. Das USDA veröffentlicht die Kostendaten nicht immer rechtzeitig, so dass es zu Verzögerungen bei der Ermittlung der aktuellen Nutzungswerte von Reihenkulturen und Weideland kommt.

Viele Menschen stellen die Frage: "Warum wird der aktuelle Nutzungswert für landwirtschaftliche Flächen nicht mit dem Marktwert gleichgesetzt?" Die allgemeine Meinung war, dass ein Landwirt nicht dadurch bestraft werden sollte, dass er höhere Steuern auf landwirtschaftliche Flächen zahlt, deren Marktwert auf der spekulativen Nutzung des Grundstücks für andere Zwecke als landwirtschaftliche Flächen beruht. Oftmals hat der Marktwert von Ackerland in oder nahe einer Stadt oder einem anderen Entwicklungsgebiet einen höheren Marktwert, weil die höchste und beste Nutzung des Ackerlands in einer Unterteilung, einem Einkaufszentrum, einem Industriegebiet oder einer anderen Nutzung bestehen kann, die einen höheren Wert als Ackerland hat. Die Bewertung der aktuellen Nutzung ermöglicht es, die Bewertung des Ackerlandes auf der Grundlage der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks vorzunehmen und nicht auf der Grundlage der Nutzung, die bei einem Verkauf oder einer Erschließung des Grundstücks möglich wäre.

Weitere Informationen zum aktuellen Nutzungswert von förderfähigen Immobilien der Klasse III finden Sie in den Current Use Valuation-Departmental Regulations, Rule 810-4-1-.01 .

Qualifikationen und Bewerbungsverfahren

Die Voraussetzungen und Antragsverfahren für die Bewertung der aktuellen Nutzung von Immobilien anstelle einer fairen und angemessenen Marktbewertung sind in Titel 40-7-25.1 und 40-7-25.2 festgelegt. Eine Immobilie muss der Klasse III angehören (definiert als alle landwirtschaftlichen, forstwirtschaftlichen und Wohnimmobilien sowie historische Gebäude und Stätten), damit sie für die aktuelle Nutzungsbewertung in Frage kommt:

• Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke: alle Grundstücke, die für den Anbau, die Ernte und den Verkauf von Feldfrüchten oder für die Fütterung, Zucht, Verwaltung, Aufzucht, den Verkauf oder die Produktion von Vieh oder für den Anbau und Verkauf von Holz und Forstprodukten genutzt werden.
• Wohnimmobilien: nur Immobilien, die von ihrem Eigentümer ausschließlich als Einfamilienhaus genutzt werden.
• Historische Gebäude und Stätten: Unabhängig von der Nutzung des Eigentums alle Gebäude oder Strukturen, die (1) vom staatlichen Denkmalschutzbeauftragten für die Aufnahme in das Nationale Register historischer Stätten für geeignet befunden wurden oder (2) in einem eingetragenen historischen Bezirk liegen und vom Innenministerium der Vereinigten Staaten als historisch bedeutsam für den Bezirk zertifiziert wurden.

Steuerzahler, die an einer Bewertung der aktuellen Nutzung interessiert sind, müssen zwischen dem 1. Oktober und dem 1. Januar eines jeden Jahres einen Antrag beim Bezirksveranlagungsbeamten stellen. Der Antrag erfordert eine Beschreibung des Grundstücks und eine allgemeine Beschreibung der Nutzung, der das Grundstück zugeführt werden soll. Für Waldgrundstücke, die bei der Bewertung der aktuellen Nutzung berücksichtigt werden sollen, können Luftaufnahmen erforderlich sein. Der Steuerprüfer kann zusätzliche Informationen anfordern, um festzustellen, ob die Immobilie für den aktuellen Nutzungswert in Frage kommt. Sobald der Bezirksveranlagungsbeamte den aktuellen Nutzungswert bewilligt hat, muss der Eigentümer des Grundstücks den Antrag für die folgenden Jahre nicht erneut stellen. Nach dem Verkauf oder einer anderen Veräußerung von Immobilien, die zum aktuellen Nutzungswert bewertet wurden, muss der neue Eigentümer zwischen dem 1. Oktober und dem 1. Januar einen Antrag auf Bewertung zum aktuellen Nutzungswert stellen, andernfalls wird die Immobilie zu ihrem angemessenen Marktwert bewertet.

Der zuständige Beamte des Bezirks prüft den Antrag, um festzustellen, ob das betreffende Grundstück für die Bewertung der aktuellen Nutzung in Frage kommt. Bei Parzellen mit einer Größe von bis zu fünf Hektar kann der Schätzungsbeamte die Vorlage zusätzlicher Daten verlangen, wie z. B. Bewirtschaftungspläne der Alabama Forestry Commission.

Rollbacks

Immobilien der Klasse III, die zum aktuellen Nutzungswert anstelle des angemessenen Marktwerts veranlagt wurden, können den Rollback-Bestimmungen in Titel 40-7-25.3 unterliegen, wenn eine der beiden folgenden Bedingungen erfüllt ist:

• Wenn auf den Verkauf oder die sonstige Veräußerung von Immobilien, die zum aktuellen Nutzungswert bewertet wurden, innerhalb von zwei Jahren nach dem Datum des Verkaufs oder der sonstigen Veräußerung eine Umwandlung der Immobilie in eine Nutzung folgt, die nicht für eine Bewertung zum aktuellen Nutzungswert in Frage kommt, dann gilt die Rollback-Bestimmung.
• Wenn steuerpflichtige Immobilien, die zum aktuellen Nutzungswert bewertet werden, in eine Nutzung umgewandelt werden, die nicht für die Bewertung zum aktuellen Nutzungswert in Frage kommt, gilt die Rollback-Bestimmung.
  Sobald festgestellt wurde, dass die Rückwirkungsvorschrift für die Immobilie gilt, muss der Veranlagungsbeamte den Steuerbetrag berechnen, der für die umgewandelte Immobilie zu zahlen gewesen wäre, wenn der Verkaufspreis oder der faire und angemessene Marktwert, je nachdem, welcher Wert höher ist, anstelle des aktuellen Nutzungswerts verwendet worden wäre. Die Berechnung der zusätzlichen Steuern erfolgt für die drei Jahre vor dem Steuerjahr, das am 1. Oktober nach der Umwandlung der Immobilie beginnt. Bei dem Betrag handelt es sich um zusätzliche Steuern, die auf die ersten nach der Umwandlung des Grundstücks erstellten Veranlagungen erhoben werden.

In Titel 40-7-25.3 heißt es, dass die Rückrechnung für einen Zeitraum von drei Jahren vor dem 1. Oktober nach der Umwandlung erfolgt. Wenn die Immobilie, die von der derzeitigen Nutzung umgewandelt wird, weniger als drei Jahre lang der Bewertung für die derzeitige Nutzung unterlag, würde die Rückrechnung nur die tatsächliche Anzahl der Jahre abdecken, in denen die Immobilie weniger als drei Jahre lang der derzeitigen Nutzung unterlag.

Wenn sich ein Rollback abzeichnet, wird der Verkaufspreis oder der Marktwert, je nachdem, welcher Wert höher ist, zur Berechnung der zusätzlich fälligen Steuern herangezogen. Der geschätzte Wert wird dann mit dem Klasse-III-Schätzverhältnis von 10 % und nicht mit dem Klasse-II-Schätzverhältnis von 20 % berechnet.

Zusätzliche Steuern, die sich aus einem Rollback ergeben, werden am 1. Oktober, der auf das Datum der Umwandlung folgt, dem eingetragenen Eigentümer der Immobilie angelastet. Daher ist die Person, die die Umwandlung und den Rollback verursacht hat, möglicherweise nicht die Person, die die zusätzlichen Steuern für den Rollback zahlt, wenn die Immobilie zwischen der Umwandlung und dem Pfandrechtstermin am 1. Oktober den Eigentümer gewechselt hat.

Es gibt noch viele andere Faktoren, die die tatsächliche Rückrechnung beeinflussen. Der Bezirksbeamte, der für die Bewertung zuständig ist, bezieht sich häufig auf die zahlreichen Stellungnahmen des Generalstaatsanwalts, die zu diesem Thema verfasst wurden, und liest die anwendbaren Abschnitte des Code of Alabama und die entsprechenden Gerichtsfälle sorgfältig durch.

Weitere Informationen zum aktuellen Nutzungswert von förderfähigen Immobilien der Klasse III finden Sie in den Current Use Valuation-Departmental Regulations, Administrative Rule 810-4-1-.01.

Richtlinie

Diese Richtlinie dient der Festlegung der aktuellen Nutzungswerte und der in Title 40-7-25.1 bis 40-7-25.3, 1975 Code of Alabama, vorgeschriebenen Verfahren.