Über
Im Jahr 1978 verabschiedete der Gesetzgeber ein Gesetz, das die Bewertung von landwirtschaftlichen Flächen und Waldflächen zum aktuellen Nutzungswert anstelle des Marktwerts ermöglicht. Der Code of Alabama 1975 definiert den Marktwert und den aktuellen Nutzungswert wie folgt:
- Marktwert - Der geschätzte Preis, den die Immobilie bei einem fairen, freiwilligen Verkauf erzielen würde.
- Gegenwärtiger Nutzungswert - Der Wert des förderfähigen steuerpflichtigen Eigentums auf der Grundlage der Nutzung dieses Eigentums am 1. Oktober eines jeden Steuerjahres, wobei der voraussichtliche Wert, den dieses Eigentum bei einer anderen möglichen Nutzung haben könnte, nicht berücksichtigt wird.
Das 1978 erlassene Gesetz schrieb keine bestimmte Methode zur Ermittlung des aktuellen Nutzungswerts vor. Im Jahr 1982 änderte der Gesetzgeber Titel 40-7-25.1, um eine eindeutige Formel für die Berechnung des aktuellen Nutzungswerts aufzunehmen. Das geänderte Gesetz legte spezifische Anforderungen für die Bestimmung der Kapitalisierungssätze, der drei wichtigsten Nutzpflanzen in Alabama, der Produktionskosten und des Durchschnittspreises für Zellstoffholz fest. Jedes Jahr sammelt das Finanzministerium von Alabama die erforderlichen Daten aus den vorgeschriebenen Quellen, um neue Werte für die laufende Nutzung zu berechnen, die dann an die Steuerbeamten der Bezirke weitergeleitet werden.
Over the years, ALDOR has encountered various problems obtaining the necessary data to make the current use calculations. For several years, a capitalization rate was unobtainable due to the Federal Land Bank of New Orleans going into receivership, followed by the Federal Land Bank of Jackson, Mississippi, going into receivership. Finally, the Federal Land Bank of Dallas, Texas, which handles Alabama, agreed to furnish the required rates. The costs of production for row crops must be obtained from the U. S. Department of Agriculture. The USDA does not always publish the costs data in a timely manner, thus causing a delay in determining the current use values of row crops and pastureland.
Viele Menschen stellen die Frage: "Warum wird der aktuelle Nutzungswert für landwirtschaftliche Flächen nicht mit dem Marktwert gleichgesetzt?" Die allgemeine Meinung war, dass ein Landwirt nicht dadurch bestraft werden sollte, dass er höhere Steuern auf landwirtschaftliche Flächen zahlt, deren Marktwert auf der spekulativen Nutzung des Grundstücks für andere Zwecke als landwirtschaftliche Flächen beruht. Oftmals hat der Marktwert von Ackerland in oder nahe einer Stadt oder einem anderen Entwicklungsgebiet einen höheren Marktwert, weil die höchste und beste Nutzung des Ackerlands in einer Unterteilung, einem Einkaufszentrum, einem Industriegebiet oder einer anderen Nutzung bestehen kann, die einen höheren Wert als Ackerland hat. Die Bewertung der aktuellen Nutzung ermöglicht es, die Bewertung des Ackerlandes auf der Grundlage der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks vorzunehmen und nicht auf der Grundlage der Nutzung, die bei einem Verkauf oder einer Erschließung des Grundstücks möglich wäre.
Weitere Informationen zum aktuellen Nutzungswert von förderfähigen Immobilien der Klasse III finden Sie in den Current Use Valuation-Departmental Regulations, Rule 810-4-1-.01 .
Qualifications and Application Procedures
The qualification and application procedures for current use valuation of property in lieu of fair and reasonable market valuation is set out in §40-7-25.1 and §40-7-25.2, Code of Ala. 1975. A property must be Class III (defined as all agricultural, forest, and residential property, and historic buildings and sites) in order for property to qualify for current use valuation:
- Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke: alle Grundstücke, die für den Anbau, die Ernte und den Verkauf von Feldfrüchten oder für die Fütterung, Zucht, Verwaltung, Aufzucht, den Verkauf oder die Produktion von Vieh oder für den Anbau und Verkauf von Holz und Forstprodukten genutzt werden.
- Wohnimmobilien: nur Immobilien, die von ihrem Eigentümer ausschließlich als Einfamilienhaus genutzt werden.
- Historic Buildings and Sites: regardless of the use to which such property is put, all buildings or structures (1) determined eligible by the state historic preservation officer for listing on the National Register of Historic Places; or (2) located in a registered historic district and certified by the U.S. Secretary of the Interior as being of historic significance to the district.
Taxpayers interested in obtaining current use valuation must make an application with the county assessing official between October 1 and January 1 of any given year. The application requires a description of the property and a general description of the use to which the property will be put. Aerial photographs may be required for forest property to be considered for current use valuation. The tax assessing official may request any additional information to aid him in determining whether the real property qualifies for current use value. Once current use valuation is granted by the county assessing official, the owner of the property is not required to repeat the application for the subsequent years. Following the sale or other disposition of property valued at current use value, the new owner must apply for current use valuation between October 1 and January 1; otherwise, the property will be valued at its fair and reasonable market value.
Der zuständige Beamte des Bezirks prüft den Antrag, um festzustellen, ob das betreffende Grundstück für die Bewertung der aktuellen Nutzung in Frage kommt. Bei Parzellen mit einer Größe von bis zu fünf Hektar kann der Schätzungsbeamte die Vorlage zusätzlicher Daten verlangen, wie z. B. Bewirtschaftungspläne der Alabama Forestry Commission.
Rollbacks
Class III property that has been assessed at a current use value in lieu of fair and reasonable market value, may be subject to the rollback provisions in §40-7-25.3, Code of Ala. 1975, if either one of the two following conditions are met:
- Wenn auf den Verkauf oder die sonstige Veräußerung von Immobilien, die zum aktuellen Nutzungswert bewertet wurden, innerhalb von zwei Jahren nach dem Datum des Verkaufs oder der sonstigen Veräußerung eine Umwandlung der Immobilie in eine Nutzung folgt, die nicht für eine Bewertung zum aktuellen Nutzungswert in Frage kommt, dann gilt die Rollback-Bestimmung.
- Wenn steuerpflichtige Immobilien, die zum aktuellen Nutzungswert bewertet werden, in eine Nutzung umgewandelt werden, die nicht für die Bewertung zum aktuellen Nutzungswert in Frage kommt, gilt die Rollback-Bestimmung.
Sobald festgestellt wurde, dass die Rückwirkungsvorschrift für die Immobilie gilt, muss der Veranlagungsbeamte den Steuerbetrag berechnen, der für die umgewandelte Immobilie zu zahlen gewesen wäre, wenn der Verkaufspreis oder der faire und angemessene Marktwert, je nachdem, welcher Wert höher ist, anstelle des aktuellen Nutzungswerts verwendet worden wäre. Die Berechnung der zusätzlichen Steuern erfolgt für die drei Jahre vor dem Steuerjahr, das am 1. Oktober nach der Umwandlung der Immobilie beginnt. Bei dem Betrag handelt es sich um zusätzliche Steuern, die auf die ersten nach der Umwandlung des Grundstücks erstellten Veranlagungen erhoben werden.
Section 40-7-25.3, Code of Ala. 1975, states that the rollback will be for a three-year period prior to the October 1 following the conversions. If the property subject to conversion from current use were subject to current use valuation for less than three years, then the rollback would cover only the actual number of years less than three years that the property was subject to current use.
When a rollback becomes apparent, the sales price or market value, whichever is higher, will be used to calculate the additional taxes due. The assessed value will then be calculated using the Class III assessment ratio of 10 percent, not the 20 percent Class II assessment ratio.
Zusätzliche Steuern, die sich aus einem Rollback ergeben, werden am 1. Oktober, der auf das Datum der Umwandlung folgt, dem eingetragenen Eigentümer der Immobilie angelastet. Daher ist die Person, die die Umwandlung und den Rollback verursacht hat, möglicherweise nicht die Person, die die zusätzlichen Steuern für den Rollback zahlt, wenn die Immobilie zwischen der Umwandlung und dem Pfandrechtstermin am 1. Oktober den Eigentümer gewechselt hat.
Es gibt noch viele andere Faktoren, die die tatsächliche Rückrechnung beeinflussen. Der Bezirksbeamte, der für die Bewertung zuständig ist, bezieht sich häufig auf die zahlreichen Stellungnahmen des Generalstaatsanwalts, die zu diesem Thema verfasst wurden, und liest die anwendbaren Abschnitte des Code of Alabama und die entsprechenden Gerichtsfälle sorgfältig durch.
Weitere Informationen zum aktuellen Nutzungswert von förderfähigen Immobilien der Klasse III finden Sie in den Current Use Valuation-Departmental Regulations, Administrative Rule 810-4-1-.01.
Richtlinie
This directive is issued for the purpose of establishing current use values and the procedures required in §40-7-25.1 through §40-7-25.3, Code of Ala. 1975.